افت خفیف تب اجاره بها - وبلاگ سال آرامش

به گزارش وبلاگ سال آرامش، نقش کارگردان اصلی تورم اجاره مسکن، در کارنامه ماه اول از تابستان این بازار تعیین شد. تیر سال جاری، نرخ رشد ماهانه هزینه اجاره نشینی در کشور تحت تاثیر ثبات تورم عمومی ماهانه، به اندازه خفیفی کاهش یافت؛ به طوری که شاخص اجاره بها نسبت به خرداد، کمتر از 5/ 2درصد افزایش یافت. پیش تر، نتایج آنالیز دنیای اقتصاد نشان داد از بین سه کارگردان بازار اجاره، تورم عمومی در شرایط کنونی، بیشترین اثر را در جهت دهی به مسیر رشد اجاره بها دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، تب اجاره بهای مسکن در شهر های کشور در تیرماه نسبت به خرداد سال جاری، با افت خفیف همراه شد. آنالیز های دنیای اقتصاد با استناد به تازه ترین آمار رسمی منتشر شده در مورد تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور نشان می دهد، اگرچه بازار اجاره به لحاظ هزینه اجاره نشینی برای مستاجر ها همچنان پرحرارت است، اما در تیرماه درجه تب این بازار به شکل خفیف در مقایسه با خرداد کاهش یافت. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در کشور از 6/ 2 درصد در خردادماه، به 4/ 2 درصد در تیر رسید. این موضوع نشان دهنده آن است که سرعت رشد اجاره بهای مسکن کشور در تیرماه در مقایسه با خردادماه به شکل خفیف کم شده است یا تورم ماهانه اجاره مسکن شهرها، کاهش یافته است.

این در حالی است که خردادماه، بعد از 7 ماه متوالی کاهش رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، تورم اجاره، در مسیر افزایش نهاده شد. رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در خردادماه سال جاری در حالی 6/ 2 درصد به ثبت رسید که در اردیبهشت ماه این مقدار 7/ 1 درصد بود. اکنون اما، نرخ رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن به عنوان یک شاخص مهم در سبد هزینه خانوار ها در تیرماه 2/ 0 واحد درصد نسبت به همین نرخ در خردادماه کم شده و تورم اجاره در مسیر کاهش نهاده شده است. این شرایط حاوی دو پیغام مهم برای سیاستگذار مسکن است.

اولین پیغام آن است که بر اساس آنچه در آمار های رسمی از شرایط بازار اجاره کشور در تیرماه منعکس شده است، مسیر تغییرات اجاره بها که در پایان بهار سال جاری بعد از 7 ماه کاهش، افزایشی شده بود بار دیگر در مسیر کاهش نهاده شده است. از آنجا که تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن منعکس نماینده تغییرات تورم یا نرخ رشد اجاره بهاست، بنابراین افزایش یا کاهش نرخ رشد شاخص نشان دهنده افزایش یا کاهش سرعت رشد اجاره بهاست.

انعکاس تورم عمومی بر اجاره

پیغام دوم این شرایط به انعکاس نقش کارگردان اصلی بازار اجاره، در کاهش سرعت رشد اجاره بها در تیرماه، مربوط می گردد.

بعد از آنکه آنالیز تحولات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در خردادماه، از تغییر مسیر تورم در این بازار نسبت به 7 ماه قبل از آن و افزایشی شدن سرعت رشد اجاره بها در پایان بهار 1402، اطلاع داد، دنیای اقتصاد در گزارشی که چهارم تیرماه سال جاری با عنوان آلارم تورمی از بازار اجاره در همین صفحه منتشر کرد ضمن تشریح نقش سه عامل اصلی در تغییر مسیر تورم اجاره کشوری، کارگردان اصلی صعودی شدن رشد اجاره بها در کشور را نیز معرفی کرد.

در این گزارش اعلام شد، انعکاس تورم مسکن، تورم عمومی و اثر سیاست های دستوری برای مهار تورم اجاره منجر به افزایش سرعت رشد اجاره بها در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه شد. خردادماه سال جاری اثر رشد قیمت مسکن در پایان سال گذشته و بعلاوه اثر تورم عمومی بالا در ماه های قبل با تاخیر به بازار اجاره رسید؛ از سوی دیگر سیاست های دستوری برای مهار تورم اجاره که عملا در سال های قبل منجر به نتیجه عکس در این بازار شد، بار دیگر، ابلاغ شد. مجموعه این عوامل منجر به افزایش سرعت رشد ماهانه شاخص اجاره بها در کشور شد. اما در این میان تورم عمومی به عنوان بازیگر اصلی صعود تورم اجاره در پایان بهار معرفی گردید. در این گزارش گفته شد: در این میان، عامل اول یا محرک پرقدرت تر، تورم عمومی و سرایت با تاخیر اثر صعود تورم عمومی ابتدای سال بر بازار اجاره خردادماه است. تورم عمومی نقطه به نقطه در دو ماه اول سال معادل 56 درصد به ثبت رسیده است. حتی اسفند ماه 1401 نیز تورم عمومی نقطه به نقطه 54 درصد بود. تورم عمومی ماهانه اسفند ماه 1401 نیز 6/ 6 درصد بود. صعود تورم عمومی با تاخیر به بازار اجاره منتقل شده و منجر به افزایش سرعت رشداجاره بها می گردد.

انعکاس این تحلیل دنیای اقتصاد را می توان در کارنامه تورم اجاره اولین ماه از تابستان 1402 مشاهده کرد. در تیرماه، تغییرات ماهانه تورم عمومی، صفر شد. یعنی رشد ماهانه 2 درصدی بهای کالا ها وخدمات (تورم عمومی) که در خردادماه 2 درصد بود در تیرماه نیز 2 درصد به ثبت رسید. این شرایط رشد صفر تورم عمومی یا شتاب صفر قیمت ها در سبد هزینه خانوار ها را نشان می دهد و به این معناست که به همان مقدار ای که بهای کالا ها وخدمات مصرفی خانوار ها در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه افزایش داشت (2 درصد) در تیرماه نیز همین مقدار رشد در بهای کالا ها و خدمات (2 درصد) به ثبت رسیده است.

اثر شتاب صفر قیمت ها در سبد هزینه ای خانوار ها در تیرماه روی تورم اجاره نیز منعکس شده است. یعنی در ماهی که به لحاظ تغییرات ماهانه، تورم عمومی رشد صفر درصدی داشته است، تورم اجاره نیز در مسیر کاهش نهاده شده و از سرعت رشد آن در مقایسه با ماه قبل-خرداد- کاسته شده است. این شرایط این پیغام را به سیاستگذار مخابره می نماید که اگر در پی کاهش و مهار تورم در بازار اجاره به عنوان اصلی ترین وهزینه بهترین فاکتور هزینه ای در سبد خانوار های مستاجر است، ضروری است در وهله اول سیاست های موثر در مهار تورم عمومی را به کار گرفته و آن ها را اجرایی کند.

هم اکنون به طور میانه هر خانوار معمولی در شهر تهران برای اجاره یک واحد مسکونی معمولی باید مبلغی بین 8 تا 10 میلیون تومان در ماه هزینه کند. این مقدار در سایر شهر ها به طور میانه به ماهانه 4 تا 5 میلیون تومان می رسد. شرایطی که در تیرماه سال جاری در بازار اجاره رصد شد و در آمار رسمی در شکل کاهش سرعت رشد اجاره بها در این ماه نسبت به ماه قبل منعکس شد، نشان می دهد راه حل اصلی کاهش ومهار تورم اجاره، از مسیر اجرای سیاست های کنترل ومهار تورم عمومی عبور می نماید. چرا که بخش زیادی از موجر ها از اجاره بها برای پوشش هزینه های زندگی خود استفاده می نمایند و ارقام اجاره بهای مسکن را متناسب با شرایط تورم عمومی افزایش می دهند.

پیش بینی تورم اجاره سال جاری

آنالیز های دنیای اقتصاد بعلاوه نشان می دهد اگر بازار اجاره تا پایان سال با همین شرایط ثبت تورم ماهانه 2 تا 5/ 2 درصدی به کار خود پایان دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره در پایان سال به حول و حوش 27 درصد می رسد. به این معنا که رشد اجاره بها در پایان 1402 نسبت به پایان 1401 معادل 27 درصد خواهد شد.

از آنجا که قرارداد های اجاره در عمده موارد یکساله است از این رو پیش بینی تورم نقطه به نقطه اجاره موضوع مهمی است. یک نکته مهم در این رابطه آن است که اگرچه تورم نقطه به نقطه 27 درصدی اجاره نسبت به تورم های نقطه به نقطه 50 درصدی در هر کدام از دو سال اخیر، به شکل محسوس و قابل ملاحظه کمتر است، اما این موضوع تنها به معنای کاهش التهاب در بازار اجاره سال جاری (البته به شرط تحقق) خواهد بود.

به این معنا که تنها التهاب و درجه حرارت در بازار اجاره مسکن سال جاری نسبت به تب بالا و نقطه جوش اجاره در دو سال اخیر کمتر می گردد، اما همچنان بازار اجاره به لحاظ رشد اجاره بها، در شرایط تب تورمی باقی خواهد ماند. تب بازار اجاره زمانی قطع خواهد شد که تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره به زیر 20 درصد برسد و به میانگین تاریخی تورم نقطه به نقطه اجاره یعنی سطح 17 درصدی نزدیک گردد.

راه حل بازگشت به این شرایط نیز همان گونه که شرح داده شد در وهله اول از مسیر کنترل و مهار تورم عمومی عبور می نماید. اگر تورم عمومی مهار گردد به صورت اتوماتیک تورم مسکن نیز مهار شده و تب اجاره بها از این ناحیه نیز فروکش خواهد نمود. بعلاوه با فروکش کردن تب اجاره بها نیازی به اعمال سیاست های دستوری در این بازار نیز نخواهد بود و همین توقف سیاست های دستوری افزایش عرضه واحد های استیجاری به بازار را به همراه خواهد داشت. تیرماه سال جاری بعلاوه تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره روند کاهشی طی کرد. شاخص اجاره بهای مسکن در تیرماه سال جاری نسبت به تیرماه سال قبل 9/ 37 درصد رشد کرد که این رشد یک واحد درصد از رشد این شاخص در خردادماه کمتر است. رشد شاخص اجاره بهای مسکن در خردادماه سال جاری نسبت به خردادسال قبل 9/ 38 درصد گزارش شده بود.